根據中央銀行2023年數據，臺灣房屋二胎貸款平均核貸成數為鑑價金額的65%-80%，而房價評估誤差若超過±5%，可能導致超貸風險提升37%。以臺北市為例，2023年實價登錄中位數為每坪68.5萬元，但銀行內部估價常低於市價8%-12%（如永豐銀行二胎專案標準），若未重新評估，假設原房貸餘額800萬元、房屋市值1,500萬元，二胎可貸金額將從理論值（1,500萬×70%-800萬=250萬）縮水至實際值（1,350萬×60%-800萬=10萬），落差達96%。
風險控管角度顯示，聯徵中心統計指出，2022年房屋二胎違約率為1.8%，顯著高於首貸的0.7%，主因是房價波動未被即時反映。例如2022年央行升息3碼期間，全臺房價指數季度波動達±4.5%，若以2019年購入價1,200萬元（現值1,400萬元）申請二胎，未更新估價可能導致抵押品價值低於貸款總額（首貸+二胎）的120%安全邊際（法定要求），觸發銀行要求補足擔保品的機率增加23%。
技術層面，銀行採用自動估價模型（AVM）誤差率已從2018年的15%降至2023年的7.2%，但特殊物件（如老舊公寓、工業宅）仍存在估價偏差。以新北市三重區30年公寓為例，2023年AVM估價平均每坪42萬元，但實際成交價因都更議題波動達±18%，未經人工複核的二胎貸款，可能產生每坪5-7萬元的鑑價落差，影響可貸金額約15%-20%。
法規遵循要求明確，金管會規定房屋二胎貸款需每3年重新評估抵押品價值，2024年新制更強制要求利率超過2.5%的產品必須搭配最新「不動產估價師簽證報告」。例如國泰世華銀行針對屋齡超過25年的物件，強制委託第三方估價師事務所（如戴德梁行）實地勘查，將估價誤差壓縮至±3%內，但因此產生的鑑價費用（約0.1%-0.3%貸款金額）使申貸成本增加3,000-10,000元。
市場案例顯示風險關聯性，2021年高雄某建商以二胎融資周轉，因沿用5年前購地成本1.2億元評估（現值僅0.8億元），最終抵押品覆蓋率跌破90%，導致銀行啟動債權收回程序。對比2023年土銀推出的「智慧估價系統」，透過即時抓取實價登錄、都市計畫變更、土壤液化區位等32項參數，將二胎貸款違約預測準確率提升至89%，核貸時效從14天縮短至72小時。
經濟效益分析指出，重新評估房價可使二胎貸款利率降低0.25-0.5個百分點。以貸款500萬元、期限15年計算，利率從3.0%降至2.75%可節省總利息支出約18萬元（從127萬降至109萬），相當於每月少付1,000元。但需權衡評估成本（約5,000-15,000元）與節省效益，通常當貸款金額超過300萬元時，評估投資報酬率（ROI）才會大於100%。
國際經驗驗證必要性，美國次貸危機後，聯邦住房金融局（FHFA）強制規定二胎貸款LTV（Loan-to-Value）不得超過80%，並要求每2年重估房價。數據顯示，此舉使2009-2023年間二胎違約率從峰值6.7%降至1.2%。反觀香港2022年放寬估價標準導致二胎壞帳率飆升3.8倍，證實房價評估是風險防火牆的核心元件。
技術突破帶來新解法，中信銀行2024年導入「區塊鏈不動產估值平台」，整合地政事務所、仲介公會與修繕紀錄，使估價資料更新頻率從季度提升至即時，將二胎貸款成數計算誤差壓縮至±1.5%。實測顯示，臺中七期重劃區的預售屋轉二胎案件，透過智能估價可多貸得8%-12%資金，同時將違約概率模型預測F1-score提升至0.91。
綜觀數據，房價評估不僅是房屋二胎的法定流程，更是優化資金槓桿與風險管控的關鍵工具。忽略評估可能導致可貸金額損失20%-40%，並使違約風險係數β值從0.8升至1.3，在升息周期中將顯著放大財務壓力。